A irregularidade imobiliária segue como uma realidade muito presente no país. Estimativas da Associação dos Notários e Registradores do Brasil apontam que mais de 40% dos imóveis brasileiros estão irregulares[1]. Esse cenário é bastante conhecido: imóveis ocupados há anos (de baixo a alto padrão), mas sem documentação regularizada.
As razões para isso são diversas. Há quem tenha adquirido o bem por meio de contrato particular de compra e venda e nunca tenha feito a escritura pública e levado o título para registrar. Outros receberam o imóvel como herança, mas não concluíram a partilha. Em algumas situações, a construção foi erguida sem aprovação da prefeitura. Soma-se a isso a burocracia do sistema registral e o desconhecimento sobre os caminhos disponíveis para resolver a situação.
O fato é que o imóvel irregular traz limitações que só aparecem quando surge uma necessidade concreta: vender, financiar, realizar um inventário ou mesmo acessar linhas de crédito que utilizam o bem como garantia. Sem matrícula atualizada e registro no nome do proprietário, esses caminhos se fecham, e a propriedade passa a ter menos valor de mercado.
No Brasil, a propriedade imobiliária só se consolida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.227 do Código Civil: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. Escritura não registrada, contrato particular ou promessa verbal não conferem propriedade regular.
Por isso, o primeiro passo é simples: pedir uma certidão atualizada da matrícula. Se o nome do dono não aparece ali, é sinal de que ainda há pendências. Em alguns casos, basta levar uma escritura antiga para registrar. Há situações em que o vendedor desapareceu ou se recusa a formalizar a transferência, caso em que a adjudicação compulsória se apresenta como solução.
Quando não há título hábil, e a ocupação do imóvel vem sendo exercida há muitos anos de forma mansa e sem contestação, abre-se a possibilidade de usucapião. É meio jurídico para transformar posse prolongada em propriedade e que, hoje, pode ser conduzido tanto pela via judicial quanto diretamente em cartório, quando a documentação permite.
Também existem ajustes físicos que podem ser exigidos para regularizar o imóvel: averbação de construção, retificação de área ou desdobro de lote, entre outros. A depender da situação, essas providências são resolvidas na esfera administrativa.
Regularizar não é apenas afastar riscos. Um bem regular pode ser financiado, vendido sem entrave, transmitido com tranquilidade e, muitas vezes, alcança valorização imediata. Em tempos de maior facilidade nos procedimentos extrajudiciais e modernização dos cartórios, encarar a formalização deixou de ser uma tarefa custosa e distante.
Se o novo ano traz planos e compromissos, colocar a documentação imobiliária em dia é um deles que produz efeitos práticos, econômicos e familiares. Além da segurança jurídica, há tranquilidade para quem ocupa e utiliza o imóvel, sabendo que agora ele está devidamente regularizado.
Por Luís Maciel
Advogado. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito e em Direito Civil e Empresarial pela Damásio Educacional. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Caruaru/PE. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
[1] https://www.anoreg.org.br/site/monitor-mercantil-mais-de-5-milhoes-de-imoveis-estao-irregulares-no-brasil/
