A locação de imóveis figura entre os negócios jurídicos mais frequentes na vida de pessoas físicas e jurídicas, e também entre os que podem originar litígios entre locador e locatário. Grande parte desses conflitos pode ser prevenida por meio de um procedimento simples e de baixo custo: a realização de vistoria detalhada, formalizada em laudo próprio, previamente à entrega do imóvel.
A formalização do contrato não dispensa a vistoria
A assinatura do contrato de locação constitui apenas a primeira etapa da relação jurídica. Antes da entrega das chaves, é recomendável que locador e locatário realizem a vistoria conjunta do imóvel, com registro escrito e fotográfico do estado de cada ambiente: pintura, revestimentos, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, eletrodomésticos e móveis eventualmente incluídos na locação. Esse documento, o laudo de vistoria, deve integrar o contrato como anexo.
Na ausência desse registro inicial, a apuração do estado do imóvel ao término da locação fica sujeita a versões contraditórias entre as partes, dificultando sobremaneira a resolução extrajudicial de eventuais divergências.
O tratamento da matéria pela Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/1991 estabelece, em seu artigo 23, inciso III, a obrigação do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvados os desgastes decorrentes do uso normal. Tal disposição, todavia, somente produz efeito prático quando existe prova documental do estado original do imóvel. Sem o laudo de entrada, torna-se extremamente difícil comprovar se determinada avaria já existia por ocasião da celebração do contrato ou se foi produzida no curso da locação.
Recomenda-se, portanto, a elaboração de dois laudos, um na entrada e outro na saída do locatário, de modo a viabilizar o cotejo entre ambos ao final da relação contratual.
A documentação como instrumento de prevenção de litígios
A realização de vistoria minuciosa, acompanhada de registro fotográfico datado, associada a cláusulas contratuais claras sobre o regime das benfeitorias, é capaz de prevenir, na origem, parcela significativa dos litígios que atualmente sobrecarregam o Poder Judiciário em matéria locatícia. Havendo prova documental do estado do imóvel e das condições pactuadas, a restituição das chaves tende a transcorrer sem maiores dificuldades. Na ausência dessa documentação, a controvérsia sobre versões divergentes constitui, com frequência, o preâmbulo de um processo judicial.
A importância do acompanhamento por profissionais qualificados
Recomenda-se, por fim, que a negociação e a formalização do contrato de locação sejam acompanhadas por corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI e, especialmente, por advogado especializado em direito imobiliário. É de suma importância identificar as cláusulas, conduzir a vistoria de forma a conferir-lhe valor probatório e adequar o instrumento contratual às particularidades de cada negócio jurídico. O investimento nesse acompanhamento técnico pode evitar uma situação problemas futuros.
Por Luís Maciel
Advogado. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito e em Direito Civil e Empresarial pela Damásio Educacional. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Caruaru/PE. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
